Waarom wij veel geld uitgeven aan een huis. [Longread]

Cheesy slaat de spijker op z’n kop: een huis van €700.000 is in wezen waanzin. Kun je, zoals Adine zegt, ook gelukkig zijn in een kleiner huis? Vast wel. Waarom kijken wij dan toch in een huis in deze klasse? Omdat het eigenlijk nauwelijks loont om lager te kijken. In deze longread leggen we uit waarom. 

Op dit moment wonen we in een startersappartement. Meneer heeft dat een paar jaar geleden gekocht, en het kost ons praktisch niets. Om precies te zijn: 258,49 per maand. Dan hebben we het over belastingen, VVE en energie. Het onderhoud is minimaal, en kost ongeveer 50 euro per maand. Deze zit, hoewel dit eigenlijk een reservering is, inbegrepen in deze kosten. 

Toch heeft een huis als dit ook nadelen. We hebben geen buiten waarin we rustig kunnen zitten. Mevrouw mist een bad, en er is geen eenvoudige manier om dit in te bouwen. Energie besparen is lastig, omdat je voor vrijwel elke serieuze maatregel (zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp) met de VVE te maken hebt. Op termijn is het huis eigenlijk te klein, omdat het voor meer dan twee personen domweg krap wordt. En omdat het huis niet op de begane grond zit, zijn grote spullen altijd extra lastig. Vaak kun je er wel omheen werken, maar dat soort dingen kosten geld. 

Waarom wij investeren in een huis.

Minder bezit is voor veel mensen belangrijk. In het licht van FIRE is dat ook logisch: als je minder huizen hebt, ben je sneller financieel onafhankelijk. Maar ben je gelukkig als je in je kleine appartementje zit met je familie? Wij denken dat je dan een te korte afslag genomen hebt. 

En natuurlijk kun je minder thuis zijn: veel mensen ambiëren om te gaan reizen. Wij niet. In de eerste plaats omdat vooral mevrouw ‘gewoon’ wil blijven werken, en vakantiedagen eindig zijn. Maar ook omdat we reizen maar tot op zekere hoogte leuk vinden. Meneer wil standaard na 7-10 dagen naar huis.  Het eigen bed slaapt toch het lekkerst, alle mooie bedden ten spijt – laat staan de kampeeroplossingen. 

Wij geloven dat een fijn huis een ontzettend belangrijke basis is voor een leven met voldoening. Het is voor ons een basis om onze hobbies uit te oefenen: koken, houtbewerken, tuinieren en gezellig eten met vrienden. Maar ook gewoon een boek lezen. Reizen staat gewoon niet bovenaan ons lijstje. Dure huisdieren (zoals hondjes) evenmin. 😉

Hoe rekenen we?

Maar als je dan graag in huis zit, heb je daar wel eisen bij. En onze eisen zijn wellicht vrij hoog. Toch kunnen we een deel daarvan zelfs financieel verantwoorden. Rekenen aan de kosten van huizen is per definitie arbitrair. Want reken je inclusief of exclusief aflossing van de hypotheek, en over hoeveel jaar schrijf je zaken af? Welke waarde hecht je aan comfort? En wat is zijn de kosten van gedragsveranderingen? Daarom hanteren we een aantal principes:

• De extra kosten voor een huis worden gefinancierd door een hypotheek. Een hypotheek kun je tegenwoordig voor ongeveer 2,5% rente goed afsluiten. Dat zijn de extra uitgaven voor een groter huis. We gaan uit van een aflossingsvrije hypotheek, omdat aflossen vooral een zaak van cashflow is.
• Het huis wordt over tijd niet duurder (of goedkoper).
• Tijd nemen we niet mee. In sommige gevallen besparen we (reis)tijd, in andere gevallen zullen we meer tijd kwijt zijn aan onderhoud. Wij hebben nooit moeite gehad met onderhoud aan huis en tuin doen, in feite hadden we er wel lol in. 
• We gaan er vanuit dat overige posten (gemeentebelasting, energie, onderhoud) ongeveer gelijk blijven. Dat heeft een reden: een groot huis is niet per se complexer dan een klein huis. Met de huidige isolatiewaarden zijn de warmteverliezen ook niet per sé groter. En elektriciteit verbruik je niet per vierkante meter.  Daarom beschouwen we deze post (voor de eenvoud) als niet significant. 

Dit is enorm arbitrair. Je kunt beargumenteren dat tijd geld waard is, en dat je daarom meer uitgeeft. Onderhoud en energie zijn in de praktijk wel (wat) duurder. Maar je moet ergens vanuit gaan. 😉 

Must haves.

Hence, een nieuw huis voor de familie Spekvet. En dat is geen gekke stap: vrijwel iedereen stroomt op een gegeven moment door naar een groter huis, omdat je de ruimte met een gezin domweg nodig hebt. Dan komt er een eisenpakket bij die we op kunnen splitsen volgens de bekende MoSCoW-methode: must have, should have, could have, won’t have. Voor ons krijg je dan het volgende:

• Een bad (hier valt voor mevrouw niet over de discussiëren),
• Minimaal 3 slaapkamers
• Een tuin
• Een schuur/garage waar wat houtbewerkingsapparatuur kan staan. 
• Dichtbij het werk van mevrouw (max 10-15km)

Die laatste eis is voor ons belangrijk: een (extra) auto om een grotere afstand te overbruggen, kost al snel 300 euro per maand, plus nog de tijd die je nodig hebt om op het werk te komen. Bovendien moet je het gebrek aan beweging compenseren met sport, wat ook tijd kost. Per saldo is het rendabeler (volgens de 2,5% regel) om ongeveer 150.000 euro meer uit te geven aan een huis dichtbij werk (bij een van de grote steden in Nederland), dan om ver weg te gaan wonen. En nee, een andere baan is -vanwege het specialisme van mevrouw- geen optie. Het zou simpelweg nog veel meer geld kosten. 

Wat kun je daarvoor krijgen? Laten we naar Rotterdam, Amsterdam en Utrecht kijken. In Rotterdam kun je vanaf ongeveer 275.000 euro meedoen, in Amsterdam doe je vanaf pakweg 325.000 euro mee, en in Utrecht ongeveer vanaf hetzelfde bedrag. So far, so good. 

Should haves.

Let wel: dit zijn minima. Want al deze huizen vereisen -elk op hun eigen manier- aanpassingen. Want als we voor een huis gaan waarin we zo veel mogelijk onafhankelijk willen worden, dan komen er een aantal eisen bij. 

• Het huis moet energieneutraal (nul-op-de-meter) kunnen worden. Een gezin verbruikt ongeveer 150 euro per maand aan energie. Daarvoor moet je eerst ongeveer 7.000 in zonnepanelen investeren, plus nog in een warmtepomp (€7.000). En aangezien energie alleen maar duurder wordt, loopt de opbrengsten in de toekomst waarschijnlijk op. Maar voor die €150 euro die je bespaart, kun je €70.000 lenen. 
• Er moet een oprit zijn, om de auto op te laden (eenmalige kosten: €1.500). Opladen kost 30ct per kWh + (vaak) opstartkosten, thuis opladen kost 20ct. Als je de zonnepanelen goed inzet, gaat dat nog verder omlaag. Als je auto 0,15kWh per kilometer verbruikt en je kunt voor 20.000km per jaar thuis opladen, scheelt dat 3000kWh tegen ongeveer 10 cent. Dat is 300 euro per jaar, met ongeveer 30 euro opstartkosten per maand. Dat maakt deze opbrengst 55 euro per maand, waar je €25.000 voor kunt lenen.

En omdat we het hier over een huis hebben waarin we een tijd moeten kunnen wonen, zijn een aantal extra eisen wel zo handig:

• 4 slaapkamers
• Een fatsoenlijke wijk met goede voorzieningen
• Minimaal 125m2 binnenruimte
• Een moestuin is wenselijk
• Minimaal 250m2 buitenruimte (we wilden en een moestuin, en ruimte om buiten te zitten)

Omdat ik niet van alle grote steden de buurten goed ken, ga ik hier geen voorbeelden geven. Maar je komt met deze eisen al snel op een huis van €500.000 euro uit in Amsterdam in Utrecht, en voor €450.000 euro in Rotterdam. Lees: +95% van alle huizen heeft minimaal deze prijs). Goedkoper kan in sommige gevallen, maar dan moet je er vanuit gaan dat je echt fors moet gaan verbouwen en/of significant inlevert op een van bovenstaande eisen.

Could haves.

In deze prijs zit €50-100.000 ‘woongenot’. Dat wil zeggen dat je daarmee goede voorzieningen in de buurt en ruimte in en rond het huis koopt.Dat zijn voor ons belangrijke wensen om gelukkig te zijn. En als we het toch over luxe hebben:

• Voor dit bedrag willen we ook achterom kunnen lopen, of tenminste niet door het huis hoeven
• Een beetje sfeer (of de potentie daartoe) is ook wel wenselijk
• Aangezien meneer houtbewerkt, is een iets grotere schuur ook fijn.

Daarmee is onze zoekopdracht compleet. En we verwachten qua aankoopkosten niet minder dan €500.000 kwijt te zijn in de huidige markt. Hoe dichter we daarbij zitten, hoe beter het is. En daar komt, om alles echt mooi op orde te krijgen, ook nog wel een significant bedrag bij. 

Wat als je een deel van de eisen los laat? 

Je kunt geld besparen door een deel van de eisen te laten varen. Logische consequentie is dat we dan hoogstwaarschijnlijk nog een keer gaan verhuizen. En zoals Mariimma al zegt: een nieuw huis is duur. Verhuizen, makelaars, overdrachtsbelasting, verbouwen, het kost al snel veel geld. €30.000 is, zelfs al kies je voor een klein huis, geen gek bedrag dat je tijdens een verhuizing uitgeeft als je de plek naar je zin wilt maken. Dan heb je nog niet serieus verbouwd (lees: nieuwe keukens en badkamers). En dat wil je waarschijnlijk, omdat je er ongeveer 10 jaar woont en het daarna nog fatsoenlijk wilt verkopen. Ook de reis naar FI moet immers enigszins met plezier gebeuren. Wanneer je dat geld over 10 jaar afschrijft, is dat €3.000 per jaar. In werkelijkheid is dat bedrag hoger, omdat het geld nogmaals moet uitgeven en dat over een kortere termijn kunt afschrijven. Zeg dat dit €4.000 per jaar kost, pakweg €333 per maand. Wat een hypotheek van ongeveer €160.000 is. Een ‘tussenhuis’ is daardoor in de praktijk nog een duurdere oplossing.

Een andere manier om op de langere termijn serieus geld te besparen is om een kleiner huis (<100m2) te accepteren. Dat kan goed, zolang je geen kinderen hebt. Kinderen zijn dus duur, maar leveren tegelijkertijd ook veel voldoening op. Niet iets waar we op zouden willen bezuinigen.

Verborgen kosten.

Kleinere huizen hebben veel verborgen kosten. Appartementen hebben een VVE waar overhead in zit, je gaat sneller de stad (of naar het strand) gaat om wat te drinken en te relaxen. Je hebt minder ruimte in huis zodat je gedwongen bent om bij grotere groepen buiten de deur te eten. Je gaat vaker op vakantie omdat thuis zitten niet aantrekkelijk is. Ik ga deze kosten niet kwantificeren, omdat deze voor iedereen verschillen. Maar in de praktijk wegen deze wel mee. 

De optelsom: een huis wat veel geld kost is zo duur nog niet.

Deze (nogmaals: volstrekt arbitraire) optelsom levert een ‘extra’ hypotheek van 400.000 op. Dat is het bedrag wat we over hebben voor een ‘leuk’ huis ten opzichte van een huis wat volledig zou voldoen aan de FIRE-beginselen. En laat dat nu net het verschil zijn tussen een starterswoning en het bedrag waarvoor we aan het kijken zijn… 😉

Heb jij dure hobby’s of verlangens?